こんにちは！
皆様お持ちの賃貸物件の入居状況はいかがでしょうか？
管理会社に任せっぱなしだからよく分からないという方も多いのではないでしょうか。
オーナー様の大切な財産です。管理会社が何も言ってこないから大丈夫だろうと思っていたら毎月赤字経営だった・・・なんて事にならないよう
一度現在の状況を確認してみられませんか？
少子化が進む中で周りに新しい賃貸物件が増え続けています。
そんな中で自分の物件に入居してもらうためにはどうしたらよいか
また入居後に長く住んでもらえるためにはどうしたらよいか
今回はそんなお話をさせて頂こうと思います。
お部屋を探されている方が重視するポイント
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立地・・・・これは今更変えようがありません
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家賃・・・・家賃を下げれば入居確率は上がりますが、滞納、クレームのリスクも高まります。
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設備・・・・新しい設備に交換すると費用は掛かりますが、入居者は喜びます
この中でオーナー様が手を加えられる部分は家賃と設備です。
順番に見ていきます。
家賃の変更（家賃減額）
家賃を下げると、同条件の周辺物件より魅力的になり入居者は一時的に増えます。
ただ、これまでとは違った入居者の層も入居してくるようになります。
そうするとお部屋はこれまでとは違った使い方、乱暴な使い方をされるケースが多くなり
補修費に費用が掛かってしまいます。
簡単に言うと・・・
家賃を下げる
⇓
想定と違う層が入居する
⇓
お部屋の痛みが多く補修費がかかる
⇓
補修費の捻出が難しくなり中途半端な補修になる
⇓
空室時の印象が悪くなり決まりづらくなる
⇓
家賃を下げる
このようなループを生んでしまいオーナー様にとっては良いことがありません・・・
設備投資
新しい設備や現在の入居者ニーズに即した設備を導入、交換を行うことで、
新築物件と近しいレベルまでお部屋の印象を上げることができます。
ひと昔前はエアコン・モニターホン・温水洗浄便座は入居者からすると
付いていてうれしい設備TOP３だったこともありました。
しかし今は当然だよという方が多いと思います。
あったらうれしい（入居が決まりやすい）設備から
付いていて当然（無かったら入居しない）の設備になってしまいました。
上記が取り付けられていない物件はすぐにでも取付けを検討してください。
賃貸物件の過去と現在
昔は物件数が少なく、オーナー様が入居者を選べました。
入居者はオーナー様へ部屋を貸してくれたお礼として礼金を払い、今もその風習は残っています。
現在は、物件数が増えていく中で、少子化の影響もあり、お部屋を探している入居者も減ってしまい、
オーナー様側が家賃1ヶ月無料（フリーレント）にするので入居してくれないか？
とお願いする時代になってきました。
それほどにどのオーナー様も入居者獲得に必死です。
そんな厳しい入居者獲得に向けた競争の中で、
設備を新しいもの、現在のニーズに即したものに
アップデートしていく事は非常に重要だと思います。
現在の人気設備TOP3
コロナ禍によりリモートワークが増えた企業も多い事や、対面での荷物受け取りをしなくてよくなる事などから、
以前より人気のあった設備ではありますが、ここ数年で益々顕著になったように感じます。
防犯カメラについてもニュースで痛ましい事件をよく見ますが、
以前よりも防犯面を意識する入居者が増えたのも頷けます。
新築、築浅物件には最近はほとんどの物件で
上記設備は導入されています。
まずはお持ちの物件で入居にお困りのオーナー様は一度上記設備の導入を検討されてみてはいかがでしょうか？
一時的には導入コストが発生しますが、
導入し長期的な目線で考えると物件価値を上げていく方が
家賃を下げて目先の入居を獲得するよりよい方向に進むと思います
また退去者が出ればお部屋の補修も必要になるため、
一度ご入居頂いたら長く住み続けて頂きたいものです。
会社都合での転勤等はやむを得ない所ですが、
設備の不満や対応の不満が原因で退去に至る事は避けたいものです。
引越しを検討する時期に、ここにはこの設備があって便利だったけど、
周りを探しても同じくらいの家賃帯で同様の設備はないな。
じゃあすぐに引っ越さなくても、もう少しここにいようと思ってもらえればありがたい限りです。
家賃も下げたくないけど、設備投資の費用も・・・
ここまで読んで頂いて家賃は下げたくない、
でも設備投資をするにもお金がかかるので躊躇しているというオーナー様もいらっしゃると思います。
そこで家賃も下げず、設備投資もいらない入居率アップが見込める方法がもう一つあります。
それは・・・
お手持ちの物件を「ペット飼育可（猫可）」
に変更する事をご検討されませんか？
近年はペット飼育をされる方が増えていますが、
受け入れてくれる物件がまだまだ少ない状況です。特に猫飼育可は少ないです。
そのため一度ペット飼育可能な物件に住まれた方は長く住んで頂ける傾向にあり、
ペットを飼育されている方は、
立地や設備等他の部分が多少不自由でも
入居してきてくれる可能性は大いにあります。
それほど受け入れ可能な物件が少ないです。
ペット飼育可にするとお部屋の痛みが早いのでは？と懸念されるオーナー様もいらっしゃると思います。
一般的に賃貸借契約では
ペットの付けた傷や汚れ、臭いは入居者負担で補修が可能です。
ご契約前に管理会社にしっかり確認をしてください。
また、ペット飼育可能物件にされたい場合は管理会社にご相談してみてください。
通常であれば、既存入居者へ告知→入居者から反対がでなければ変更という流れにできると思います。
まとめます
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現在のニーズにあった設備投資を行い、数ある物件から選んでもらう
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設備投資を行う資金が不安ならば、ペット飼育可に変更してみる
この２点です。
家賃を下げるのは、
上記を実行しても状況が変わらない時の最終手段にしてください。
日創プランニングではオーナー様からのご相談にも随時対応しています。
空室が多くて困っている。今の管理会社と合わない気がする等々・・・
賃貸物件、賃貸管理でお困りでしたら是非一度お声をかけてください。
一緒に満室経営を目指して頑張らせて頂きます。
