2022年08月19日

不動産売買時の価格の目安となる「固定資産税評価額」の計算方法

不動産を所有している人は、毎年市町村から送られてくる「令和〇〇年(〇〇〇〇年度)固定資産税・都市計画税課税証明書(土地・家屋)に記載がある「評価額」の欄に記載がある価格が固定資産税評価額となります。
不動産を所有していなければ、上記の明細書が送られてくることはなく、土地や家屋の評価額はわかりません。
 
さて、固定資産税評価額とは一体なんなのか。
 
今回は、固定資産税評価額について詳しく解説し、固定資産税評価額の計算方法と不動産売却時の相場価格の算出方法について記載します。

固定資産税評価額とは

固定資産税を算出する際の基準となる価格のこと
 
その他にも、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの算出にも使われています。
 
不動産を取得した際にかかる登録免許税や不動産を所有する場合に毎年かかる固定資産税や都市計画税などの金額を想定することができます。
 
また、不動産売却時の価格決めをする際に、固定資産税評価額を基に計算することができるので売却価格を想定するために役に立ちます。

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額(土地)=公示価格×70%
固定資産税評価額(建物)=再建築価格×50% ※一般的に50~70%の幅があります。

再建築価格とは、現在建っている家屋を再び新築する場合にかかる想定費用のことです。

公示価格の調べ方

土地総合情報システム
不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索してご覧になることができる国土交通省のWEBサイトです。

そもそも公示価格とは何か

公示価格とは、国土交通省が毎年発表している1月1日現在における特定地点における㎡単価です。
この価格は、一般的な土地取引や資産を評価する際の目安として使用されています。
 
公示価格は、国土交通省が任命した土地鑑定委員会が調査し評価しており、すべての土地の価格が掲載されるわけではありません。

固定資産税評価額からわかる各種税額

固定資産税評価額がわかると、下表のとおり不動産を取得、所有時の税額を算出することができます。
固定資産税 固定資産税評価額×1.4% 毎年1月1日時点で所有する不動産(建物、土地)にかかる税金
都市計画税 固定資産税評価額×0.3%
不動産取得税 固定資産税評価額×4% 不動産を取得した際にかかる税金
登録免許税 固定資産税評価額×登記毎の利率 不動産を登記する際にかかる税金

固定資産税評価額から不動産の相場価格を計算する方法

不動産(土地)相場価格(実勢価格)=固定資産税評価額÷0.7×1.1
不動産(土地)の相場価格は、上記の計算式で算出することができます。
実際に不動産会社に査定を依頼すると、固定資産税評価額を聞かれることがあるのは、この計算をするためです。

そして、不動産会社では、この計算以外にも、実際に売却を予定している不動産(土地)の近隣の成約事例や路線価から算出される想定価格、現在売りに出されている不動産価格などを参考にして、査定価格を出しています。 
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