共働き夫婦の増加に伴い、夫婦それぞれが住宅ローンを組む「ペアローン」でマイホームを購入するケースが増加しています。
しかし、離婚に伴いペアローンを整理しようとすると、通常の住宅ローンよりも権利関係や銀行との契約内容が複雑であり、トラブルに発展しやすいのが現実です。
「相手名義のローンや連帯保証を外したい」「どちらか片方が住み続けることはできる？」「売却した場合の精算方法は？」といった悩みを解決するため、不動産仲介のプロの視点から、失敗しないペアローン解消手順と注意点を詳しく解説します。
1. なぜ「ペアローン×離婚」の整理は難しいのか？
ペアローンとは、1つの物件に対して夫婦それぞれが主債務者として個別に住宅ローンを契約し、お互いが相手のローンの「連帯保証人」になる構造です。
【ペアローンの権利構造】
・夫：主債務者（夫のローン） ＋ 妻のローンの連帯保証人
・妻：主債務者（妻のローン） ＋ 夫のローンの連帯保証人
離婚によって夫婦関係が解消されても、金融機関との金銭消費貸付契約（ローン契約）や連帯保証契約は自動的に解除されません。
銀行から見れば、離婚は個人的な事情に過ぎず、双方に対して引き続き返済義務を主張できるためです。
2. 離婚時のペアローン解決策｜3つの選択肢
離婚におけるペアローンの解決方法は、大きく分けて以下の3つです。
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解決策 |
メリット |
リスク・注意点 |
推奨度 |
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① 不動産を売却して完済・精算する |
連帯保証関係・所有権を完全に断ち切れる |
売却額がローン残高を下回る（オーバーローン）場合、自己資金の持ち出しが必要 |
最も推奨 |
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② 片方が住み続け、単独ローンに借り換える |
思い入れのある家に住み続けられる |
住む側の単独年収で審査が通る必要がある（ハードル高） |
条件付きで可 |
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③ ローンはそのままで片方が住み続ける |
手続きの手間がかからない |
相手の将来の滞納、一括返済請求、再婚時のトラブル等リスク甚大 |
非推奨（原則NG） |
選択肢①：不動産を売却して完済・精算する（最も安全な解決策）
最も後腐れがなく、双方の再スタートに適しているのが「売却による完全精算」です。査定額と住宅ローン残高の関係によって、対応が2つに分かれます。
A. アンダーローン（売却予想額 ＞ 住宅ローン残高合計）
売却代金で夫婦双方の住宅ローンを全額完済できます。完済後に手元に残った売却益（手残り資金）は、夫婦の共有財産として50:50で財産分与します。
B. オーバーローン（売却予想額 ＜ 住宅ローン残高合計）
売却代金だけではローンを完済できません。この場合、差額（不足額）を自己資金で補填して完済しなければ、金融機関は抵当権の抹消に応じず、売却手続きを進められません。
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不足分の負担割合：原則として夫婦で話し合い、差額を折半して手持ち資金から拠出します。
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資金が用意できない場合：金融機関の承諾を得て「任意売却」を行う選択肢もありますが、信用情報（ブラックリスト）に影響が出る点に注意が必要です。
【コラム】熊本市周辺の不動産相場とペアローン売却の好機現在、熊本市および周辺エリア（合志市・菊陽町など）は、TSMC進出をはじめとする半導体関連企業の進出や再開発等の影響により、住宅地の地価や中古マンション・一戸建ての需要が非常に高い水準を維持しています。
数年前に購入した物件であれば、購入時と同等以上の高値で売却でき、「ペアローンの残債をすべて完済した上で、手元にキャッシュを残して財産分与できる（アンダーローン）」ケースが多発しています。
「いくらで売れるか」の査定を行うことが、離婚後の再スタートに向けた最大の鍵となります。
選択肢②：片方が住み続け、単独ローン（一本化）へ借り換える
「住み続けたい側」が相手の持分およびローンを引き取り、単独名義に変更する方法です。
【実行するための必須要件】
◆単独ローンへの借り換え：住む側の「単独の収入」で、相手の残債を含めたローン全体の借入審査（単独ローンへの借り換え）を通過すること。
◆連帯保証人の外れ（金融機関の承諾）：借り換えにより、出て行く側を連帯保証人から外すこと。
◆財産分与（代償金）の精算：アンダーローンの場合、住み続ける側が出て行く側に対して、相手の持分相当額（含み益の半額等）を「代償金」として現金で支払う必要があります。
実務上のポイント
ペアローンを1人の収入で借り換える場合、返済負担率の制限から審査が非常に厳しくなります。
審査が通らない場合は、親族からの支援や追加の自己資金投入を検討するか、売却へ切り替える必要があります。
選択肢③：【絶対避けるべき】ローンのまま放置・名義貸し状態の維持
「名義変更手続きが面倒」「審査が通らなかった」という理由で、ペアローンや連帯保証関係を維持したまま片方が住み続けるケースが見られますが、実務上極めてリスクが高い選択です。
勝手な賃貸化・名義変更の契約違反：住宅ローンは本人が居住することを条件とした低金利融資です。銀行に無断で出て行った側が他人に貸し出したりすると、金銭消費貸付契約違反となり、期限の利益を喪失してローン全額の一括返済を求められるリスクがあります。
将来の滞納・差押えリスク：住んでいる側が将来的に疾病や困窮で返済を滞納した場合、金融機関は連帯保証人である出て行った側へ一括請求を行います。
新生活（新規ローン）への支障：出て行った側も住宅ローンの主債務者・連帯保証人のままであるため、将来新しくマイホームを購入する際の住宅ローン審査に通りません。
3. 財産分与における法務・税務の落とし穴
① 財産分与と贈与税の関係
離婚に伴う財産分与として不動産の名義変更や現金の授受を行う場合、原則として贈与税は課税されません。
ただし、以下のケースでは税務署から「過大な財産分与」または「税逃れ」とみなされ、贈与税が課されるリスクがあります。
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分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮しても多大すぎる場合
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離婚が贈与税や相続税を免れるための偽装離婚と認められる場合
② 譲渡所得税の発生（売却益が出た場合）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、譲渡所得税・住民税の対象となります。
マイホーム売却時の「3,000万円特別控除の特例」を活用できますが、離婚成立前に夫婦間・親族間で売買・名義変更した場合にはこの特例が適用できないという税務上の注意点があります。手続きのタイミングについては必ず専門家に確認してください。
4. 相手と交渉したくない・話し合いが難航する場合は「弁護士介入」を
離婚の協議中、当事者同士では感情的になり「連絡を取りたくない」「相手が売却に同意しない」といったトラブルが多発します。
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離婚協議書（公正証書）の作成：ローンの清算方法や財産分与、将来の取り決めを法的効力のある公文書として残す。
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代理交渉・調停の依頼：相手と直接話さずに、弁護士を窓口にして不動産売却手続きを進める。
当社（不動産仲介）では、離婚問題・不動産法務に強い弁護士や司法書士・税理士と連携したワンストップサポートを行っております。手遅れになる前に専門家を交えた解決を図るのが最も安全です。
5. 離婚によるペアローン不動産売却・整理の4ステップ
Step 1：不動産の「現在価値（査定額）」を調べる
まずは不動産会社に依頼し、現在の市場価値（売却予想価格）を把握します。アンダーローンになるかオーバーローンになるかによって、その後の戦略が大きく変わります。
Step 2：ローン残高と権利関係（名義・持分）の正確な把握
●夫婦双方の住宅ローン残高証明書の発行
●登記事項証明書（登記簿謄本）で「所有権の持分割合」および「抵当権の設定状況」を確認
Step 3：方針の確定（売却 or 片方の継続居住）
査定額とローン残高の比較に基づき、夫婦間で方針を協議します。感情的な対立が生じやすいフェーズのため、客観的な条件を提示してくれる第三者（不動産仲介会社）を交えることが円滑な合意の近道です。
Step 4：売却活動または金融機関との協議・手続き
●売却する場合：媒介契約を締結し、売却活動を開始。決済・引渡時にローンを一括完済し、残額を清算。
●一本化（借り換え）する場合：単独ローンの事前審査・金融機関との条件交渉を進める。
6. まとめ：双方にとって後悔のない再スタートを切るために
熊本市でのペアローン整理はプロのワンストップ対応が安心
離婚に伴うペアローンの整理は、単なる「家の売却」ではなく、金融機関との法的契約・税務申告・夫婦間の財産分与が絡み合う高度な取引です。
当事者同士での話し合いは感情論に陥りやすく、不十分な知識で名義や保証関係を放置すると、何年後・何十年後に大きな金銭的トラブルとして跳ね返ってきます。
まずは「現在の家がいくらで売れるのか」「ローン残高との差額はいくらか」という事実関係を正しく把握することから始めてください。実績豊富な専門家（弁護士・宅地建物取引業者・司法書士・税理士）のアドバイスを受けながら、双方にとってクリアで安全な状態をつくり出すことが、確実な再スタートへの第一歩となります。
