2024年06月18日

不動産プロが教える!見逃されがちな重要ポイントと物件選びの裏技

不動産を購入する際、多くの人が見落としがちな重要ポイントや、あまり知られていない(活用されていない)裏技があります。
今回は、不動産業界のプロが教える役立つ情報をお届けします。

1. 物件購入前の徹底チェックポイント

土地の履歴調査

土地の履歴を調べることで、過去の災害履歴や土壌汚染の有無を確認できます。地域の役所や地元の図書館に足を運び、古い地図や公文書を調べることで、地盤の強さや洪水のリスクを把握できます。
現在は、各自治体がハザードマップを作成しているため、マップの確認が有効です。 

熊本市の場合は、熊本市のホームページにハザードマップが公開されています。ハザードマップについては、土地を購入する際に、重要事項説明として不動産事業者より説明があります。
 
熊本市ハザードマップ 
 

また、インフラの状況も重要事項説明で示されますが、購入直前となる事が多いため、いくつか候補を絞った段階で、事前確認を行うと良いでしょう。
実は下水道負担金を支払う必要があるとか、埋蔵文化財の包蔵地で試掘が必要など安く土地を購入できても、それ以外の費用が発生してトータルコストが上がることもあります。

熊本市の場合は、都市計画がWEBで公開されいるため、事前の確認が可能です。 
 
地図情報サービス 
 
  • 特に液状化リスクや土壌汚染の可能性がある土地は避けるようにしましょう。
  • 上下水の負担金やインフラの引込状況を確認しましょう。

建物のインスペクション調査

インスペクション(建物検査)を依頼することで、目に見えない構造上の問題や欠陥を発見できます。費用はかかりますが、後々のトラブルを避けるための重要な投資です。
  • 専門のインスペクターに依頼し、構造、設備、配管の状態を詳細にチェックしてもらいましょう。

2. 周辺環境の詳細調査

騒音レベルの確認

昼間と夜間で騒音レベルが異なる場合があります。現地訪問を複数回行い、異なる時間帯に周辺環境の騒音レベルを確認しましょう。
  • 近隣に工場や高速道路がある場合、将来的な騒音問題のリスクがあるため、詳細にチェックすることが重要です。

用途地域など都市計画の確認

用途地域により建てられる規模や高さが決まっており、中心地や幹線道路沿いなどは、大きな建物が建てられることが多いです。

そのため、今は空地でも将来大きな建物が建って日影になる、眺望が損なわれるなどの問題が発生することも。

特に商業地域・近隣商業地域は、日影規制も無く、住居系地域に比べると高い建物が建つことが多いので、見晴らしの良いマンションの一室を購入しても、隣地が近ければ、目の前に大きな建物が建つこともあります。

熊本市の場合、下記の地域には日影の規制がありません。
近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、市街化調整区域

特に注意が必要なの地域として、市街化調整区域の建売物件や売り土地
南側が準工業地域や工業地域の場合は、日影の規制がかからないため、将来的に大きな建物が建つこともあります。 
  • 住居系地域以外は、高い建物が建つ可能性あり
  • 工業系地域付近の市街化調整区域も要注意

近隣住民の情報収集

実際に住んでいる人たちの評判やコミュニティの状況を知るためには、近隣住民との会話が有効です。オープンハウスや近隣イベントに参加して、住民の意見を直接聞くことで、実際の生活環境を理解できます。
  • 犯罪率や治安情報についても、警察署や地域の掲示板で確認しましょう。

3. 賢い資金計画と節約術

ローンの一括比較と交渉

住宅ローンを選ぶ際、複数の金融機関で事前審査を受け、金利や条件を比較します。さらに、交渉によって金利の引き下げや手数料の減額を狙います。

これから金利のある時代が到来します。不動産はとても大きな買い物です。ローン無しで購入できることが出来れば良いのですが、そうもいきません。

仮に、3,000万円の35年(420ヶ月)住宅ローンを元利均等返済(毎月の返済額が一定)の場合
金利が1.5%から1.6%に1%上がるだけで、月額約1,500円 総額で約62万円負担が多くなります。
  • インターネット銀行や信用金庫も視野に入れ、最も有利な条件を見つけるために徹底的に比較しましょう。

補助金や税制優遇の活用

地方自治体や国が提供する補助金や税制優遇措置を活用することで、購入時の費用を大幅に削減できます。エコ住宅や子育て支援など、特定の条件を満たすと受けられる補助金が多数あります。
■熊本市の補助金・税制優遇措置(2024年6月現在)
 
1. 省エネルギー機器等導入推進事業補助金
熊本市では、省エネルギー機器を導入する際に補助金が提供されます。
これには、高効率給湯器、エコキュート、ハイブリッド給湯器、エネファームなどが含まれます。
各機器に対する補助金額は以下の通りです。

エコキュート:8万円/台(性能加算最大5万円/台)
ハイブリッド給湯器:10万円/台(性能加算最大5万円/台)
エネファーム:18万円/台(性能加算最大2万円/台)
 
設置する機器の性能によっては追加で補助金が加算される場合もあります​ (City Kumamoto)​。

2. 移住者及び転居者向け中古住宅購入補助金
熊本市内の居住誘導区域内に転居する子育て世帯や若者夫婦世帯に対して、中古住宅の購入費用の一部を補助する制度です。補助額や適用条件など、詳細は熊本市の公式ホームページで確認できます​ (City Kumamoto)​。

■国の補助金・税制優遇措置(2024年6月現在)
 
1. 子育てエコホーム支援事業
この事業は、子育て世帯や若者夫婦世帯が省エネ性能の高い住宅を建てる際に補助金を提供します。補助額は以下の通りです。

長期優良住宅:最大100万円/戸
ZEH住宅:最大80万円/戸
エコリフォーム:最大60万円
この制度は、省エネ住宅の新築や購入、エコリフォームを行う場合に適用されます​ (お家のいろは(おうちのいろは))​。

2. 給湯省エネ2024事業
家庭のエネルギー消費を削減するため、高効率給湯器の導入を支援する事業です。補助金額は設置する給湯器の種類によって異なります。

ヒートポンプ給湯器:8万円/台(性能加算最大5万円/台)
ハイブリッド給湯器:10万円/台(性能加算最大5万円/台)
エネファーム:18万円/台(性能加算最大2万円/台)
 
申請手続きは、新築住宅の場合は建築事業者、既存住宅のリフォームの場合は施工業者が行います​ (お家のいろは(おうちのいろは))​。

これらの補助金や税制優遇措置を活用することで、住宅購入やリフォームの費用を大幅に抑えることができます。
詳細な情報や申請方法については、熊本市の公式ホームページや各補助事業の公式サイトを参照してください。
  • 自治体のホームページや不動産会社に問い合わせて、利用可能な補助金制度を確認しましょう。

4. 将来を見据えた投資としての物件選び

再開発予定地の調査

再開発が予定されている地域は、将来的な資産価値の上昇が見込めます。市区町村の再開発計画や地元のニュースをチェックし、将来性の高い地域を選ぶことが重要です。

特に熊本県の場合は、半導体企業の集積が進んでおり全体的に路線価の上昇、地価の上昇傾向にあります。

ロードサイド、駅周辺など資産価値の下落が少ない地域となります。 
  • 再開発予定地に近い物件は、価格が上がる前に購入するのが賢明です。

賃貸需要の確認

将来的に物件を賃貸に出す可能性がある場合、その地域の賃貸需要を確認しておくことが重要です。大学や企業が近くにある地域は、常に賃貸需要が高い傾向にありますが、同時に不確実性もあります。
やはり将来性を考えると駅周辺や交通体系の整った地域が無難です。  
  • 地域の不動産会社に賃貸需要の動向を聞き、将来的な収益性を見極めましょう。

5. 専門家のサポート活用

不動産コンサルタントの活用

独自の視点で物件選びをサポートしてくれる不動産コンサルタントに依頼することで、一般の人では気づかないリスクやメリットを発見できます。
  • 経験豊富なコンサルタントを選び、初回相談で自分の希望や懸念点を明確に伝えましょう。

法律専門家の相談

不動産取引には法律的なリスクが伴います。
弁護士や行政書士に相談し、契約内容や法的なリスクを事前に確認することで、安心して取引を進められます。
  • 物件購入前に必ず法律専門家に契約書をチェックしてもらい、不明点をクリアにしましょう。

まとめ

不動産購入は大きな決断ですが、見逃されがちな重要ポイントや裏技を活用することで、より賢く、安全に進めることができます。
この記事で紹介したアドバイスを参考に、理想の物件を見つけるための一助となれば幸いです。
 
なお、弊社では、様々は案件を扱っており、独自の視点で物件選びから収支判断、物件取得や、設計・施工・監理・売却までトータルでサポートしております。
また、法律の専門家への事前確認を実施しており、法的なリスクを事前に確認し安心安全に資産の取得・運用をサポートしております。
 
不動産に関するさらに詳細な情報や最新の物件情報は、当サイトで随時更新していますので、ぜひチェックしてください。
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